정부와 서울시가 도심 내 주택 공급을 획기적으로 늘리기 위해 서울 준공업지역 규제 완화를 적극 추진하고 있습니다. 과거 공장지대였던 준공업지역이 주거 및 업무가 복합된 첨단 도심으로 재탄생하는 계기가 될 것으로 보입니다.
이번 글에서는 서울 준공업지역의 위치 현황, 용적률 완화 주요 내용, 사업 추진 절차를 정리해 드립니다.
1. 서울 준공업지역 위치 현황 (어디어디 있나?)
서울시 전체 준공업지역 면적은 약 19.97㎢(전체 서울 면적의 약 3.3%)에 달하며, 주로 서남권(82%)과 동북권에 집중되어 있습니다.
주요 자치구별 위치
- 영등포구 (가장 큰 규모)
- 주요 지역: 문래동, 양평동, 당산동, 영등포동 일대
- 특징: 과거 방직·기계공장에서 아파트형 공장 및 주거지로 변모 중
- 구로구 & 금천구
- 주요 지역: 구로동, 신도림동, 온수동 / 가산동, 독산동 일대
- 특징: G밸리(지식산업단지) 주변 및 구 공장 부지
- 강서구 & 양천구
- 주요 지역: 강서구 가양동, 염창동 / 양천구 목동·신월동 일부
- 성동구 (동북권 대표)
- 주요 지역: 성수동 1가·2가 일대
- 특징: 지식산업센터, 팝업스토어, 주거지가 융합된 핫플레이스
- 도봉구 & 중랑구
- 주요 지역: 도봉구 창동·방학동 / 중랑구 신내동 일대
2. 준공업지역 용적률 완화 및 인센티브 내용
기존 준공업지역 내 주택(아파트) 신축 시에는 난개발 방지를 위해 용적률이 엄격히 제한되었으나, 최근 정책 개편으로 크게 완화되었습니다.
- 기존 용적률: 주거용도 건립 시 상한 250% (복합개발 시에도 최고 300% 제한)
- 완화 후 용적률: 공공임대주택 기부채납, 지구단위계획 수립, 공공성 확보 시 최고 400%까지 상향
용적률 완화 주요 대상 및 조건
- 공공기여(기부채납): 용적률을 400%까지 받기 위해서는 증가한 용적률의 일정 비율을 공공임대주택, 도로·공원, 문화시설 등으로 서울시에 기부채납해야 합니다.
- 지구단위계획 수립 구역: 난개발을 막고 체계적으로 도로, 학교 등 기반시설을 확충하도록 지구단위계획 구역을 지정하여 개발하는 부지.
- 산업-주거 복합개발: 기존의 엄격했던 공장 비율 의무 기준을 낮추어 주거 비중을 높이고 정주 여건을 개선하는 프로젝트.
3. 준공업지역 주택 공급 사업 절차
준공업지역 내 재개발/복합개발은 일반적으로 도시정비사업(민간재개발/도시정비형 재개발) 또는 공공주도 개발(공공재개발, 도심공공복합사업) 방식으로 진행됩니다.
| 단계 | 구분 | 주요 내용 |
| 1단계 | 입지 검토 및 사전기획 | 사업 대상지 선정, 공장 비율 및 권리관계 분석, 주민 동의 확보 |
| 2단계 | 지구단위계획 / 정비구역 지정 | 서울시 도시계획위원회 심의, 용적률 인센티브(최대 400%) 및 용도 정합성 확정 |
| 3단계 | 사업시행자 지정 / 조합 설립 | 민간 조합 설립 승인 또는 LH/SH 등 공공시행자 지정 |
| 4단계 | 건축심의 및 사업시행인가 | 건축/교통/환경 영향평가, 기부채납 및 임대주택 비율 확정 |
| 5단계 | 관리처분인가 및 착공 | 권리가액 산정, 이주, 기존 공장/건축물 철거 및 공사 착공 |