전입가능한 오피스텔은 물건이 귀하다 그 이유는 ??
오피스텔은
| 핵심 정의 | 사무실 등 업무 시설로 사용 | 실제 거주하며 주택으로 사용 |
| 전입 신고 | 불가능 (전입 시 주거용으로 간주) | 가능 |
| 부가세 환급 | 건물분 가액의 10% 환급 가능 | 환급 불가 |
| 취득세 | 4.6% (단일 세율) | 4.6% (단일 세율) |
| 재산세 | 건축물분 재산세 부과 | 주택분 재산세 부과 (상대적으로 저렴) |
| 종부세 | 합산 배제 (주택 수 미포함) | 합산 대상 (주택 수 포함) |
| 양도소득세 | 주택 수에 미포함 (다주택 중과 제외) | 주택 수 포함 (다른 주택 양도 시 중과 가능) |
| 임대 관리 | 세금계산서 발행 필요 | 별도 계산서 발행 의무 없음 |
### 1. 업무용 오피스텔의 특징
- 장점: 가장 큰 매력은 부가가치세(10%) 환급입니다. 또한 주택 수에 포함되지 않아 다주택자 규제를 피할 수 있고, 종부세 대상에서 제외된다는 점이 투자자들에게 유리합니다.
- 단점: 임차인이 전입신고를 할 수 없기 때문에 주거를 원하는 임차인을 구하기 어렵습니다. 만약 임차인이 몰래 전입신고를 하면 환급받은 부가세를 추징당할 수 있습니다.
### 2. 주거용 오피스텔의 특징
- 장점: 실거주자들에게 인기가 많아 임차 수요가 풍부합니다. 주택임대사업자로 등록할 경우 요건에 따라 재산세 감면 등의 혜택을 볼 수 있습니다.
- 단점: 본인 소유의 다른 아파트 등을 팔 때 '1가구 다주택자'로 분류되어 양도세 폭탄을 맞을 수 있습니다. 또한 업무용과 달리 분양 시 부가세 환급을 받을 수 없습니다.
💡 핵심 팁
- 시세 차익이 목적이고 본인이 다주택자라면? 업무용이 유리할 수 있습니다.
- 안정적인 임대 수익과 공실 방지가 목적이라면? 주거용이 수요 확보에 훨씬 유리합니다
실무에서는 임차인은 주거용 매물을 원하고
임대인은 업무용으로 사용할 임차인을 원하는 괴리가 있습니다
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